Как бы этот "чёрный лебедь" и до рынка недвижимости Казахстана не долетел

49644 просмотров
0
Тимур СЕЙТМУРАТОВ
Воскресенье, 06 Авг 2023, 12:00

Что ему стоит перемахнуть через границу

Запад вовремя начал поэтапно отключаться от Китая, скидывая акции китайских компаний, сворачивая инвестиции, выводя предприятия в другие страны и перенастраивая свой потребительский рынок на альтернативных поставщиков, расширяя политику Nearshoring и Freindshoring. Нарастающие геополитические трения только усилили тенденцию экономического размежевания Запада с Поднебесной.

Читайте также
Америка vs Китай: отключение возможно

К слову, допускаю мысль, что именно заблаговременно предсказанный на Западе закат китайского "золотого века" (всё-таки не просто так в многочленные аналитические службы вливаются большие деньги) и позволил западным центрам принятия решений без особых опасений за свои экономики перейти в режим жесткого реагирования на геополитические притязания Пекина.

В Китае объективно нарастает системный кризис. Наряду с проблемами в демографии, значительным удорожанием стоимости труда, рекордной безработицей среди молодёжи, спадом промышленного производства, сокращением на 12,4% жизненно важного для китайской модели экономического роста товарного экспорта, продолжает проседать рынок недвижимости, на который приходится до 30% ВВП Китая, а объем внутренних инвестиций в него достиг 10% от ВВП. Это колоссальные цифры.

Для сравнения: в США на рынок недвижимости приходится 15-17% ВВП, а инвестиции в недвижимость не превышают 4-5% ВВП. При этом речь идет о стране, где строительный сектор раздут гораздо больше среднего по миру. В абсолютных числах перед началом пандемии внутренние вложения в недвижимость в Китае достигали $1,6 трлн в год. И снова сравним с Америкой: в 2005 году, за пару лет до начала ипотечного кризиса, инвестиции достигали $850 млрд и с тех пор ни разу не доходили до этой отметки.

Нет, безусловно, численность населения Китая значительно превышает численность американцев. То есть спрос на недвижимость в Китае, соответственно, должен быть выше, чем в США, и на указанных показателях можно было бы не заострять внимания. Однако о системном дисбалансе на рынке китайской недвижимости сигнализируют множество иных признаков.

Читайте также
Июльские визиты “старого друга” в Китай - зловещий знак для Москвы

Во-первых, количество пустующих жилищ достигло 22% - значительно больше, чем в большинстве стран мира. То есть порядка 65 миллионов частных домов и квартир в Китае не имеют жильцов. Города-призраки - проблема еще позапрошлого десятилетия, но сейчас ее масштабы стали общенациональными. В вакантных помещениях могло бы с комфортом разместиться все население крупной европейской страны (например, Франции или Италии). Причем точно такая же ситуация складывается и с коммерческой недвижимостью: в 19 из 40 крупных китайских городов пустуют 30% офисных площадей. Это частично можно объяснить эффектом пандемии, когда многие сотрудники до сих пор работают из дома, но свести все к данному фактору нельзя.

Высок показатель домовладения: собственниками жилья являются 90% китайцев. Это очень много по сравнению с Северной Америкой или Европой, где свое жилье есть у 40–70% населения. Кроме того, по данным финансового холдинга Nomura, у 20% городских домохозяйств имеется более одного дома. С одной стороны, это вроде бы позитивный показатель обеспеченности населения жильём. Но, с другой стороны, цифры являются косвенным признаком того, что расти рынку жилой недвижимости особо некуда.

При этом стоимость жилья очень высока, особенно в крупных городах. Там стоимость квартиры достигает 14 годовых заработков среднестатистического жителя, что является почти запретительным показателем и косвенно свидетельствует о критической закредитованности населения.

Согласно соотношению цены жилья к заработной плате, разработанному МВФ, в Китае семь из десяти самых дорогих городов мира с точки зрения жилой недвижимости. Во всех городах страны первого, второго и даже третьего уровня цены на жилье резко не соответствуют доходам людей, которые там живут.

Об этом также писал The Wall Street Journal:

“Облигации Country Garden, крупнейшего застройщика Китая по объемам продаж, находятся в свободном падении.

Читайте также
Молчание пушек, или Дипломатический манёвр на фоне большого контрнаступления США

Финансовые проблемы у китайских застройщиков сегодня вряд ли можно назвать новостью. Но внезапный кризис доверия к крупнейшему девелоперу страны по объемам продаж, примерно через три года после того, как рынок начал слабеть, показывает, насколько глубоко укоренились проблемы сектора и насколько далеко еще осталось какое-либо реальное решение.

Акции и облигации имущественного гиганта Country Garden Holdings резко упали за последнюю неделю после сообщений в СМИ о том, что компания отменила запланированное размещение акций, что было бы редким лучом света для сектора, испытывающего нехватку денежных средств.

В настоящее время Country Garden заявляет, что окончательного соглашения о предлагаемом размещении нет, и на данном этапе сделка не рассматривается. Облигации компании, номинированные в долларах со сроком погашения в январе 2024 года торгуются по 25% от их номинальной стоимости по сравнению с 81% в середине июня.

Надежды на дополнительные меры по смягчению ненадолго приподняли акции участников рынка китайской недвижимости в прошлом месяце. Но реальность снова взяла своё. По данным China Real Estate Information, контрактные продажи у 100 крупнейших застройщиков страны в июле упали на 33%, сведя на нет весь прогресс, отмеченный в начале года, сразу после того, как Китай отказался от своей строгой политики борьбы с пандемией.

Контрактные продажи Country Garden в июле упали на головокружительные 60% в годовом исчислении.

Падение продаж приводит к уменьшению денежных средств, необходимых для погашения обязательств и завершения проектов. Country Garden имеет облигации почти на 2 миллиарда долларов, которые подлежат погашению или досрочному погашению в этом году. Компания считалась одним из самых сильных частных застройщиков, которые все еще оставались на ногах. Тем не менее вялый рынок жилья означает, что никто, особенно среди частных застройщиков, не находится в полной безопасности.

Читайте также
ТikTok посадят под замок

Более того, последние шаги Пекина по поддержке сектора, в том числе упрощение покупки квартиры, вряд ли сильно помогут. Тот факт, что даже самые крупные застройщики все еще могут столкнуться с проблемами спустя почти два года после того, как борьба Evergrande впервые достигла апогея, по-видимому, вселяет мало уверенности в потенциальных покупателях жилья.

Спекулятивный спрос на жилье в виде вторых и третьих, часто не сдаваемых в аренду домов поддерживал рынок в течение многих лет, помогая компенсировать слабую демографическую ситуацию в Китае. Но затянувшийся спад и политика невмешательства правительства, по-видимому, серьезно подорвали предположение о том, что цены на жилье будут продолжать расти бесконечно в долгосрочной перспективе.

Goldman Sachs заявляет, что спрос на городское жилье в Китае упадет в этом году до 11 миллионов единиц с 18 миллионов в 2017 году. За последнее десятилетие застройщики страны строили в среднем около 13 миллионов единиц жилья в год. И банк говорит, что китайские девелоперы имеют избыточный инвенторинг на сумму около 9 триллионов долларов, включая необработанную землю и незавершенные проекты, что эквивалентно примерно 4,8 годам предполагаемых продаж.

Жилищный бум был дикой поездкой для китайских застройщиков, но похмелье будет долгим и, возможно, еще не достигло своей самой болезненной точки”.

P.S. Согласно данным, собранным исследовательским агентством “E-house China Research and Development Institution”, всё больше жителей Китая выставляют свои квартиры на продажу, подталкивая количество продаваемых объектов недвижимости к многолетним максимумам.

В 13 крупных городах, включая Шанхай, Пекин, Гуанчжоу и Ханчжоу, количество объявлений о продаже выросло на 25% по сравнению с декабрем прошлого года, при этом количество предложений увеличилось на 82% в Шанхае и на 72% в Ухане.

Продавцы говорят, что сбрасывают недвижимость, потому что испытывают финансовые затруднения или потому, что потеряли доверие к рынку и хотят уйти сейчас, пока ситуация не ухудшилась.

Аналитики предупреждают, что, если слишком много домовладельцев попытаются продать недвижимость одновременно, это может усилить переизбыток предложения и вызвать новую волну понижательного давления на цены жилых помещений в Китае, подрывая хрупкие надежды на постпандемийное восстановление китайской экономики.

Фото: РБК.

Источник: страница Тимура Сейтмуратова в Facebook. Публикуется с разрешения автора.

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ И ЧИТАЙТЕ НАС В TELEGRAM!

 

Регистрация для комментариев:



Вам отправлен СМС код для подтверждения регистрации.




экс-депутат мажилиса
Я думаю, книга, которую выпустил Назарбаев (Книга Назарбаева Н.А. "Моя жизнь: От зависимости к свободе"), она тоже сыграла свою роль – опять огромная гордыня бывшего президента Назарбаева, опять "якание", опять все его заслуги… Книга сплошное вранье! Я ее не читал, честно скажу…
Как Бэтмен Досаев "спасает" Алматы
Почему в Казахстане так любят чрезвычайные ситуации
Павел Зарифуллин: Благодаря СВО русский мир закрепился в Центральной Азии
Почему идеологи евразийства поддерживают войну и Путина
Цены на газ и бензин распустятся весной
А "КазМунайГаз" больше не будет собакой на сене
Казахстан и либерализм
Элиты хотят законсервировать сложившийся порядок, чтобы сохранить свое привилегированное положение, поэтому особого эффекта от объявленного курса на либерализацию экономики ждать не стоит
Украину в НАТО никто не ждал и даже не звал
Повод для вторжения в Украину - очередная пропагандистская выдумка России
Кумир Гитлера Свен Гедин: что он делал в Казахстане
Занимательная история Казахстана от Андрея Михайлова
Лепсы: маленькие истории бывшего большого города
Уточнения к нашему лепсинскому путешествию
​​​​​​​Сколько ещё будут копать в поисках автобуса на "Майкаинзолото"
Создаётся впечатление, что эти бесконечные поиски тел ведутся наобум и призваны отвлечь от невнятных объяснений причин трагедии
Куда Минфин дел имущество Кайрата Сатыбалды
Представителя "ҚазАвтоЖол" суд обязал принять участие в заседании апелляционной инстанции по делу China Xinxing Corporation и АО "Банк ЦентрКредит"
Ермек Кошербаев идёт по стопам Даниала Ахметова
Аким ВКО не отдаст резиденцию президента под нужды населения
Школьный бухгалтер-игроман получил семь лет колонии
Он присвоил и проиграл на ставках более 413 миллионов тенге государственных денег
Когда правительство возьмётся за яйца
Прагматично-патриотическое молодёжное движение издало "Ежедневник строителя Второй Республики" с цитатами президента
"Самрук-Казына" окутал финансовой тайной проект "Комфортная школа"
Компании, которые участвовали в конкурсах, подписали соглашение о конфиденциальности
Казахская сказка о мальчике Бату стала хитом Amazon
Книга как отложенное оружие мира
Ратель. Лучшее за 2022 год. Эрик Байжунусов
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
Ратель. Лучшее за 2022 год. Аналитическая служба Ratel.kz
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
Макаш и Курмангазы
Как казахский правитель спас легендарного музыканта от тюрьмы
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Исповедь молодого сантехника и молодого акима. Часть 1
- ВЛАДИМИР, огромное Вам человеческое спасибо от всей души и чистого сердца, самое главное здоровья и ещё раз здоровья. На таких людях как Вы, города и держатся. Профессионалов как Вы, необходимо ставить руководителями, которые знают проблему из внутри. Ещё раз ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!!!!!!
Когда правительство возьмётся за яйца
- Просто шедевральная статья. Особенно в точности описывает функции партий, которые описаны в данной статье. Изречения которые должны быть прочитаны и приняты во внимание. Самое главное чтобы данный ежедневник был прочитан и принят во внимание. (Про выражение где фигурирует Троцкий просто ШЕДЕВРАЛЬНО и в точку)...
Отчего после публикаций Ratel.kz нервничают в ТОО "AB Energo"
- Сергей, ОГРОМНОЕ Вам спасибо за новое расследование. Всегда держите в напряжение. Ожидаем продолжение... (Интересно, что скажет ещё на это и ГУ "Аппарат акима Абайского района Карагандинской области)
Премьер Смаилов как аманат Назарбаева
- Спасибо большое , здоровье и удачи Вам и Вашим близким, то что Вы творите лучше всех государственных программ по воспитанию . Готовая программа к действию для улучшения жизни населения. Огромное удовольствие что у нас имеется такие журналисты и такой коллектив.
Депутатский запрос фракции "Ак жол": чем комитет гражданской авиации занимался пять лет
- Если случится ещё трагедия , то кого будут винить опять? Всех собак спустили на авиакомпанию Bek Air, хотя надо было просто решать проблему с незаконными постройками намного раньше этой катастрофы. Нельзя это так оставлять. Всех пересажать за коррупцию , кто являлся корнем проблемы!
Все дороги ведут в Каражал: горькая начинка "сладкого пирожочка"
- Огромное спасибо автору за проделанную работу! Только в нашей группе более 100 человек постравших от этой компании в лице гендиректора Максата Токмагамбетова, бессовестного, наглого мошенника, который почему-то до сих пор остаётся безнаказанным, хотя прокуратура и следственные органы завалены сотнями, сотнями заявлений пострадавших. Но мы не остановимся и будем добиваться, чтобы этот "человек", наконец-то, понёс наказание!
Как аким Досаев уничтожает Алматы и рейтинги президента Токаева
- Каменское плато- в р-не обсерватории идет застройка, хотя весной сошел оползень на ул Алмалыкской. Акимат частично помог организовав сброс воды с вышележащего участка на нижнюю часть улицы и домовладельцу в расчистке. Но других мер по предотвращению развития оползневой зоны не принято. Вырублен сад, на месте его строится элитный комплекс Вилла Белгравиа. Летом, здесь нехватка воды, отключения электроэнергии, что будет при вводе в эксплуатацию этого, т.к.доп коммуникаций застройщик не делает.