Что лучше: аренда или ипотека?

9440 просмотров
0
Галим ХУСАИНОВ
Воскресенье, 04 Июн 2017, 13:00

Финансист Галим Хусаинов объясняет, какой вид вложений в недвижимость является сегодня наиболее оптимальным

Читайте также
На хоромы сначала нужно заработать

Прошел вчера (2 июня. - Ред.) круглый стол про недвижимость. Многие СМИ опубликовали часть тезисов, высказанных на данной встрече.

Читаю комментарии к моим тезисам на некоторых интернет-ресурсах и очень сильно разочарован. Разочарован не тем, что народ использует хорошие эпитеты в защиту позиции ипотеки и в обвинениях меня в непрофессионализме, а в том, что в своей массе люди далеки от финансовой образованности. Люди в основном живут ощущениями, не умеют считать и анализировать информацию.

Основной камень преткновения заключается в том, что выгоднее - ипотека или аренда жилья.

Итак, небольшие пояснения.

1. Никто не говорит, что необходимо жить всю жизнь в аренде и не покупать жилье. Речь идет о времени, когда выгодно покупать в ипотеку, а когда выгодно или невыгодно и следует подождать. Вот именно сейчас ситуация складывается таким образом, что лучше подождать, если вы идете за ипотекой на стандартных условиях.

2. Почему сейчас выгоднее ждать, постараюсь объяснить.

Средняя эффективная ставка по ипотеке в БВУ сейчас составляет 16% годовых.

Цель - покупка квартиры за 20 млн тенге, при этом у человека имеются накопления в размере 5 млн тенге и 15 млн тенге - заем. Срок кредита - 20 лет. Дополнительно, у человека имеется 5 млн тенге на ремонт квартиры.

Тогда давай рассчитаем, сколько будет человек платить процентов и сколько ОД (основной долг).

Естественно, люди будут использовать аннуитетные платежи.

Тогда ежемесячная сумма платежа будет составлять 208 688 тенге в месяц, из которой в первый год вы будете платить в среднем 200 000 тенге процентов по кредиту.

Дополнительный ремонт квартиры с мебелью вам обойдется еще в 5 млн тенге на всю квартиру.

Итого, общее выбытие составит 25 млн тенге, из них 10 млн собственные и 15 млн заемные.

Читайте также
Цены на «вторичку» могут упасть на 17%

Сейчас тренд недвижимости таков, что ее стоимость падает и в краткосрочной перспективе вы не сможете продать ее дороже.

За весь период ваши выплаты по кредиту составят 50 млн 85 тыс тенге, из них проценты по кредиту 35 млн тенге. Плюс ваши 10 млн тенге, которые вы вложили в данную квартиру. Итого общие выплаты на квартиру составят 60 млн 085 тыс тенге.

Теперь давайте предположим, что квартира будет дорожать каждый год на величину инфляции в размере 8 процентов в год.

Сколько будет стоить квартира через 20 лет? Ваша квартира через 20 лет будет стоить в районе 93 млн. тенге. Ваша прибыль составит 33 млн тенге.

Давайте теперь рассмотрим вариант, если вы решили 20 лет пожить в аренде, все деньги, которые вы должны были потратить на кредит, будете откладывать на депозит под 14 процентов годовых и жить в аренде. На такой класс жилья с мебелью и ремонтом квартира сейчас встанет в 100 тыс. тенге в месяц. Допустим, что аренда будет дорожать 8 процентов в год.

Ваш текущий депозит составляет 10 млн тенге. Прямо сейчас вы будите получать проценты по депозиту в размере 120 тыс. тенге, и каждый месяц сумма процентов будет увеличиваться в связи с ростом депозита (проценты по депозиту и ваши отчисления, которые вы должны были отправлять на погашение кредита, но отправляете на депозит за вычетом аренды) в размере 108 тыс. тенге. Итого в первые месяцы ваш депозит будет расти на сумму 228 тыс. тенге.

Даже с учетом аренды через 20 лет в такой динамике ваш депозит превратится в 213 млн тенге.

Читайте также
В кризис нужно строить инфраструктуру, а жильё – в период роста экономики

Через 20 лет, если вы хотите помирать в собственной квартире или оставить наследство в виде недвижимости, то вы сможете купить за 93 млн тенге вашу квартиру и оставить дополнительно наследникам еще 120 млн тенге прибыли в виде депозита.

Теперь видим, что разница в текущей ситуации (а это работает, если только условия текущие не изменятся) составляет 87 млн тенге. Такой тест необходимо делать, прежде чем вы решитесь покупать квартиру или недвижимость или каждый год. Как только сумма прибыли от ипотеки превышает сумму от депозита, то можете смело принимать решение о покупке.

Чем хороша аренда? Это краткосрочный договор, и вам нет необходимости арендовать квартиру на 20 или 10 лет. А вот ставка по ипотеке фиксируется на весь срок, и если вы взяли под 16 процентов, то через пять лет, у вас все равно будет 16 процентов, и чтобы изменить ставку, вам необходимо будет заниматься рефинансированием в другом банке или продавать квартиру, что несет за собой дополнительные затраты.

Как только экономическая ситуация изменилась, вы можете принимать решение о покупке квартиры. Это может произойти через год, через два или через пять лет.

Параметры, которые влияют на покупку квартиры и которые могут положительно отразиться на необходимости покупки квартиры:

Читайте также
Триллион? Дайте два!

1. Снижение ставки по ипотеке. Мой расчет показывает, что в текущей ситуации ставка должна быть в районе 10,75 процентов годовых. Если ставка ниже, берите ипотеку.

2. Изменение ставки по депозитам для физических лиц. Здесь вариантов много, и в целом ставки по депозитам влияют также на ставки по ипотеке. Как только ставка по депозиту у вас истекла и вам предложили понижение, проведите тест.

3. Рост стоимости аренды больше чем инфляция

4. Рост стоимости недвижимости больше, чем инфляция.

Сейчас государство пытается снизить ставки по ипотеке, чтобы они были интересны населению, и мы видим что КИК (Казахстанская ипотечная компания) запустила программу по ипотеке 10 процентов. Пока не многие банки вошли в данную программу. Кстати, "Банк ЦентрКредит" (где я сейчас работаю) один из первых принял данную программу и является одним из главных ее участников.

Источник: страница в Facebook Галима Хусаинова. Публикуется с разрешения автора.

Фото: kapital.kz.

Регистрация для комментариев:



Вам отправлен СМС код для подтверждения регистрации.




писатель и философ
Чингисхану не нужна была партия. Там и так было понятно, о чём речь.
Как Бэтмен Досаев "спасает" Алматы
Почему в Казахстане так любят чрезвычайные ситуации
Как школьники стали объектами травли
Почему власти не реагируют на сетевые призывы к расправе с учителями и школьниками Международной школы Алматы
"Лукойл": минус Европа, плюс Казахстан
В Казахстан приходит российская франшиза АЗС
Неудобные, но обоснованные вопросы об алматинских дорогах
Пришла весна и в Алматы обнажаются дорожные ямы
Атака на Израиль: версия для конспирологов
Есть все основания считать, что миром нашим правит вовсе не тайная лОжа, а явная лАжа
Крысы в Алматы: неожиданное появление, захват города и грядущие проблемы
Занимательная история Казахстана от Андрея Михайлова
Алма-Ата и Алматы. О творчестве и не только
"Ковры-груди", тюльпаны размером с телевизор и оцифрованные архивы художника - вот чем встречает нас весна
Будет ли лишена лицензии адвокат за “синяк под глазом Салтанат”
Завещание Бишимбаева
Как Bereke Bank навредил себе, постоянно отзывая ходатайство из кассационной коллегии
И почему на решения судебной коллегии Верховного суда не влияют публикации в СМИ
Полгода содержания парков и площадей Семея оценили в миллиарды
Работы нужно будет выполнять до конца нынешнего года
В Актобе задержали директора известного благотворительного фонда
Её подозревают в том, что часть собранных для лечения детей денег женщина присваивала себе
Когда правительство возьмётся за яйца
Прагматично-патриотическое молодёжное движение издало "Ежедневник строителя Второй Республики" с цитатами президента
"Самрук-Казына" окутал финансовой тайной проект "Комфортная школа"
Компании, которые участвовали в конкурсах, подписали соглашение о конфиденциальности
Казахская сказка о мальчике Бату стала хитом Amazon
Книга как отложенное оружие мира
Ратель. Лучшее за 2022 год. Эрик Байжунусов
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
Ратель. Лучшее за 2022 год. Аналитическая служба Ratel.kz
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
Макаш и Курмангазы
Как казахский правитель спас легендарного музыканта от тюрьмы
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Исповедь молодого сантехника и молодого акима. Часть 1
- ВЛАДИМИР, огромное Вам человеческое спасибо от всей души и чистого сердца, самое главное здоровья и ещё раз здоровья. На таких людях как Вы, города и держатся. Профессионалов как Вы, необходимо ставить руководителями, которые знают проблему из внутри. Ещё раз ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!!!!!!
Когда правительство возьмётся за яйца
- Просто шедевральная статья. Особенно в точности описывает функции партий, которые описаны в данной статье. Изречения которые должны быть прочитаны и приняты во внимание. Самое главное чтобы данный ежедневник был прочитан и принят во внимание. (Про выражение где фигурирует Троцкий просто ШЕДЕВРАЛЬНО и в точку)...
Отчего после публикаций Ratel.kz нервничают в ТОО "AB Energo"
- Сергей, ОГРОМНОЕ Вам спасибо за новое расследование. Всегда держите в напряжение. Ожидаем продолжение... (Интересно, что скажет ещё на это и ГУ "Аппарат акима Абайского района Карагандинской области)
Премьер Смаилов как аманат Назарбаева
- Спасибо большое , здоровье и удачи Вам и Вашим близким, то что Вы творите лучше всех государственных программ по воспитанию . Готовая программа к действию для улучшения жизни населения. Огромное удовольствие что у нас имеется такие журналисты и такой коллектив.
Депутатский запрос фракции "Ак жол": чем комитет гражданской авиации занимался пять лет
- Если случится ещё трагедия , то кого будут винить опять? Всех собак спустили на авиакомпанию Bek Air, хотя надо было просто решать проблему с незаконными постройками намного раньше этой катастрофы. Нельзя это так оставлять. Всех пересажать за коррупцию , кто являлся корнем проблемы!
Все дороги ведут в Каражал: горькая начинка "сладкого пирожочка"
- Огромное спасибо автору за проделанную работу! Только в нашей группе более 100 человек постравших от этой компании в лице гендиректора Максата Токмагамбетова, бессовестного, наглого мошенника, который почему-то до сих пор остаётся безнаказанным, хотя прокуратура и следственные органы завалены сотнями, сотнями заявлений пострадавших. Но мы не остановимся и будем добиваться, чтобы этот "человек", наконец-то, понёс наказание!
Как аким Досаев уничтожает Алматы и рейтинги президента Токаева
- Каменское плато- в р-не обсерватории идет застройка, хотя весной сошел оползень на ул Алмалыкской. Акимат частично помог организовав сброс воды с вышележащего участка на нижнюю часть улицы и домовладельцу в расчистке. Но других мер по предотвращению развития оползневой зоны не принято. Вырублен сад, на месте его строится элитный комплекс Вилла Белгравиа. Летом, здесь нехватка воды, отключения электроэнергии, что будет при вводе в эксплуатацию этого, т.к.доп коммуникаций застройщик не делает.