Жилья строят больше, покупателей меньше – рынок недвижимости Казахстана
К началу сентября рынок недвижимости Казахстана выглядит противоречиво. Вторичное жильё в среднем почти перестало дорожать, число сделок сократилось, но аренда продолжает расти. Одновременно строительный сектор сохраняет высокие темпы, а на ипотечном рынке появляются новые программы.
По данным мониторинга Krisha.kz, в августе средняя цена предложения на вторичном рынке Казахстана снизилась всего на 0,1% по сравнению с июлем. С начала года квартиры в среднем подорожали на 2%, а за последние 12 месяцев — на 6%. Таким образом, после нескольких лет заметного роста рынок фактически перешёл к гораздо более спокойной динамике.
При этом ситуация в городах сильно различается. С начала года больше всего цены выросли в Кокшетау – на 8,3%, Павлодаре – на 7,2%, Семее – на 6,2% и Усть-Каменогорске – на 5,5%. В Астане квартиры подорожали на 5,3%. Одновременно в Актобе цены снизились на 4,4%, в Актау – на 2,9%, а в Алматы – на 1,4%.
Главный ценовой разрыв по-прежнему сохраняется между Алматы и остальной страной. В августе средняя цена предложения на вторичном рынке Алматы составляла 793 630 тенге за квадратный метр. В Астане – 602 443 тенге, в Шымкенте – 473 235 тенге. Самые низкие средние цены среди крупных городов зафиксированы в Кызылорде – 264 660 тенге за квадратный метр, Актобе – 310 925 тенге и Таразе – 323 328 тенге.
Интересно, что Алматы и Астана сейчас движутся по разным траекториям. В столице квадратный метр за год подорожал на 13,5%, тогда как в Алматы годовой рост составил лишь 1,9%. Несмотря на это, Алматы остаётся значительно дороже: разница в средней цене квадратного метра между двумя мегаполисами составляет около 191 тысячи тенге.
Покупателей стало меньше
Охлаждение заметно и по количеству сделок. Согласно последним опубликованным данным Бюро национальной статистики, в июле в Казахстане зарегистрировали 37 158 сделок купли-продажи жилья. Это на 4,9% меньше, чем в июне, когда было заключено 39 053 сделки.
По сравнению с июлем прошлого года количество сделок сократилось на 6,5%. За январь-июль 2026 года рынок также показал снижение – на 2,6% относительно аналогичного периода 2025 года. При этом почти 40% всех сделок по-прежнему приходятся только на два города: Алматы – 7 263 сделки и Астану – 6 999.
Это важный показатель: предложение жилья продолжает расти, но покупательская активность уже не увеличивается теми же темпами.
Строить меньше не стали
На стороне предложения ситуация обратная. По данным Бюро национальной статистики , за январь-июль 2026 года объём строительных работ в Казахстане вырос на 15,3% и достиг 5,061 трлн тенге.
За семь месяцев в стране ввели 9,746 млн квадратных метров жилья, что на 3,9% больше, чем годом ранее. Из них 6,546 млн квадратных метров пришлось на многоквартирные дома и 3,158 млн – на индивидуальное жильё. Более 95% введённого жилья построено частными застройщиками.
Таким образом, рынок одновременно получает всё больше нового жилья и сталкивается со снижением количества сделок. Если такая тенденция сохранится, это может усиливать конкуренцию между продавцами, особенно в городах, где предложение растёт быстрее спроса.
Аренда пошла в противоположную сторону
На рынке аренды картина совсем другая. По данным Krisha.kz, только за первые две недели августа медианная стоимость аренды квартир по стране выросла примерно на 3,8%.
Сильнее всего дорожали двух- и трёхкомнатные квартиры: в среднем по Казахстану аренда однокомнатных выросла на 2,5%, двухкомнатных — на 4,3%, трёхкомнатных – на 4,2%. Одним из факторов традиционно стал сезонный спрос перед началом учебного года.
Особенно заметно подорожание в Алматы. Аренда двухкомнатной квартиры за первую половину августа выросла примерно с 300 тысяч до 340 тысяч тенге, трёхкомнатной – с 410 тысяч до 450 тысяч. В Астане однокомнатные квартиры подорожали примерно с 220 тысяч до 240 тысяч тенге, двухкомнатные – с 300 тысяч до 320 тысяч.
Получается парадоксальная ситуация: цены продажи квартир практически остановились, а стоимость их аренды продолжает расти.
Ипотека остаётся дорогой, но появляются новые программы
Ситуацию на рынке по-прежнему во многом определяет стоимость кредитов. Высокие ставки ограничивают число покупателей, способных приобрести жильё по рыночной ипотеке.
Одновременно государственные и квазигосударственные программы продолжают поддерживать спрос. С 31 августа Отбасы банк запустил программу «Умай» для работающих женщин. Первый транш составил 9 млрд тенге, а общий объём финансирования программы в этом году должен составить около 45 млрд тенге. Деньги предоставляет Азиатский банк развития. Подробные условия приводит Krisha.kz.
Ставка по программе составляет 14,8% годовых, первоначальный взнос – от 15% в регионах и от 20% в Алматы и Астане, максимальная сумма займа – 50 млн тенге, срок – до 25 лет. Купить можно как новое, так и вторичное жильё, хотя для вторичного рынка действует ограничение по году постройки дома.
Спрос на льготную или относительно доступную ипотеку остаётся высоким. Приём заявок по «Умай», стартовавший 31 августа, был закрыт уже через несколько часов после исчерпания первого лимита финансирования. Отбасы банк сообщил, что планирует привлечь следующий транш и вновь открыть приём заявок.
Продолжает работать и программа «7-20-25». На третий квартал 2026 года на неё выделили очередной транш в размере 25 млрд тенге.
Что в итоге происходит с рынком
К началу осени казахстанский рынок недвижимости уже сложно назвать рынком непрерывного роста. Вторичное жильё в среднем почти не дорожает, в отдельных городах цены снижаются, а число заключённых сделок оказалось ниже прошлогоднего уровня. Одновременно строительство продолжает расти, то есть предложение нового жилья увеличивается.
Однако говорить о полноценном падении цен пока рано. Астана продолжает заметно дорожать, некоторые региональные рынки прибавили с начала года 5–8%, а аренда в крупнейших городах показывает значительно более высокую динамику, чем рынок купли-продажи.
Главное противоречие рынка сейчас выглядит так: жилья строят больше, продавать его становится сложнее, но жить в съёмной квартире – всё дороже.
Если эту тенденцию не изменит более доступная ипотека или заметное увеличение платёжеспособного спроса, рынок, вероятно, продолжит всё сильнее делиться на отдельные сегменты: Астана будет жить по своим правилам, Алматы – по своим, а регионы будут показывать совершенно разную ценовую динамику.
Сообщает МИА «Ratel Media» со ссылкой на Бюро национальной статистики Республики Казахстан, Национальный банк и Krisha.kz.
