С 1 июля 2026 года в Казахстане начнёт действовать новая Конституция. По ней выселять из жилья можно будет только по решению суда.
Изменение вызвало переполох на рынке аренды. Собственники опасаются сценария с «профессиональными должниками» и окупасами (захватчиками), когда человек живёт, но не платит и отказывается съезжать. Сообщает МИА «Ratel Media» со ссылкой на krisha.kz.
Разбирались с экспертами, как защититься от недобросовестных арендаторов и что ждёт рынок аренды.
Что поменяли в Конституции
Арендаторы смогут «жить бесплатно»?
Как защититься от окупасов и арендаторов-должников
Советы юриста для арендодателей
Что будет с рынком аренды дальше
Вырастет ли плата за аренду и депозиты
Что поменяли в Конституции
Раньше жильё уже защищалось — его нельзя было лишиться без решения суда (ст. 25).
В новой Конституции запрет усилили: теперь не только лишать жилья, но и выселять из него не допускается без решения суда (ст. 28).
Бахыт Касымбеков, юрист:
— Норму усилили, чтобы исключить злоупотребления, например, при изъятии земель для госнужд. Теперь никакие другие органы: прокуратура, акимат и т.
— не смогут выселить человека без решения суда. Для аренды это создаст сложности. Позиция недобросовестных арендаторов укрепится.
Арендаторы смогут «жить бесплатно»?
Главное опасение — рост числа недобросовестных арендаторов. Речь о «профессиональных должниках», которые могут сознательно не платить и фактически жить бесплатно.
Выселение может занять месяцы, а за это время накапливаются долги и растут убытки собственника.
Как защититься от окупасов и арендаторов-должников
Самыми эффективными мерами защиты, по словам юриста, являются:
- Грамотно составленный договор аренды.
- Большие штрафы за нарушения в договоре.
- Имущественный залог по согласию сторон.
- Советы юриста для арендодателей
- Заключайте письменный договор аренды.
Это базовая защита для арендодателя и арендатора. Он закрепляет права и обязанности сторон, сумму и сроки оплаты, штрафы за нарушение правил, защищает от нарушений условий договора и повреждения жилья.
Не заключать договор — ошибка. Факт аренды легко можно доказать по переписке, банковским переводам. Для собственника это может обернуться проблемами от налоговой.
Обновлённые образцы договора аренды и акта приёма-передачи имущества.
Прописывайте пени и штрафы за просрочку.
Для защиты от долгов фиксируйте ответственность арендатора в виде большого штрафа и пени. В раздел «Платежи и расчёты» включить следующие условия:
За просрочку оплаты Арендатор обязан оплатить пеню в размере _____% от арендной платы (например, 0.5-1%) за каждый день просрочки.
По истечении ____ дней со дня просрочки Арендатор обязан освободить помещение.
В случае отказа от выселения Арендатор оплачивает штраф в размере 10% от арендной платы за каждый день просрочки освобождения помещения.
Добавьте пункт в правах и обязанностях.
В раздел «Права и обязанности» добавьте уточнение:
Арендатор обязан незамедлительно освободить помещение в случае расторжения/нарушения условий договора.
Проверьте арендатора до сделки.
Проверьте, есть ли у человека стабильный доход, активные счета, нет ли блокировок. При желании через eGov можно проверить наличие судимости, не стоит ли на учёте в психдиспансере.
Не бойтесь задавать вопросы, даже если они кажутся неудобными. Попросите контакты близких, посмотрите соцсети.
Установите на входную дверь программируемый замок.
В случае нарушений замок можно заблокировать, и арендатор не сможет попасть в квартиру. А попытка вскрыть замок считается порчей имущества и даёт основания требовать компенсацию.
Не откладывайте решение вопросов.
Любые отклонения от договора лучше пресекать сразу. Не откладывайте решение проблем. Проще расторгнуть договор и найти нового арендатора, чем месяцами ждать оплаты.
Что будет с рынком аренды дальше
Несмотря на негативные ожидания, часть экспертов считает, что поправка поможет сделать рынок аренды гибче и прозрачнее.
Имран Османов, руководитель направления оффлайн-продаж недвижимости Krisha.kz
— В аренде всегда были недобросовестные арендаторы, которые задерживали оплату или вовсе не платили. По новой норме, считаю, число нарушителей будет не больше 5–10%.
При этом недобросовестные арендаторы не должны питать иллюзий. Если они не будут платить, откажутся выезжать, и это дойдёт до суда, то их обяжут:
оплатить не только аренду, но и судебные издержки, а также моральную компенсацию арендодателю;
судисполнители могут арестовать их счета, а это несёт большие ограничения для человека.
Спикер не исключает появления списков «чёрных арендаторов».
В то же время норма поможет защититься от недобросовестных арендодателей, которые выселяют людей без предупреждения, необоснованно повышают плату и не возвращают депозиты.
Вырастет ли плата за аренду и депозиты
Что до арендных ставок и депозитов, то спикер не ожидает их массового роста:
— Надо учитывать, что многие арендные квартиры куплены в ипотеку, и, повышая плату, арендодатель рискует остаться без арендаторов и платежей. Собственники не могут позволить себе простой жилья в несколько месяцев.
Вывод: нарушители в аренде были всегда, и всегда законным было выселение через суд. Новая норма акцентировала этот вопрос. Но она может вызвать злоупотребления со стороны недобросовестных арендаторов. Чтобы снизить риски, нужно тщательно выбирать квартирантов и грамотно составлять договор аренды с юристом.
