Как вывести из кризиса рынок недвижимости?
С 2007 года рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Сегодня в Алматы совершается порядка 2 тысяч сделок в месяц, в Астане – 1 200. До 2007 года такое количество сделок по купле-продаже недвижимости заключалось ежедневно. Об этом и других трудностях рынка недвижимости в дискуссионном клубе Ярослава Разумова говорили заместитель председателя президиума, председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков (РПО) Александр КАЛИНИН, президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек МУСРЕПОВ и другие эксперты.
Прежде чем донести до аудитории мысль, что развитие арендного жилья может спасти рынок недвижимости, эксперты долго рассуждали о падении этого рынка и минимизации продаж. Только в конце встречи, которая длилась почти два часа, Александру Калинину все же удалось рассказать, почему страна нуждается в строительстве арендного жилья. Как оказалось, РПО пытается убедить в этом власти много лет, аж с 2008 года.
Арендное жилье значительно расширяет возможности как застройщиков, так и нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом плата за аренду жилья, считают эксперты, не должна превышать 35 % от семейного бюджета. Тогда приобрести новое жилье в Алматы и Астане смогут семьи с заработком от 170 тыс. тенге в месяц. Например, глава холдинга «Байтерек» Куандык БИШИМБАЕВ поручился, что до 2020 года в республике будет построено 1,4 млн кв. м. жилья. По его подсчетам, ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру площадью 50 м2 будет составлять в Астане и Алматы не более 56 тыс. тенге, если арендаторы планируют однажды выкупить эту квартиру. Без выкупа размер платежа составит 28 тыс. тенге. В других городах - не более 47 тыс. и 23 тыс. тенге соответственно.
Строительство такого жилья, по оценкам экспертов, не только создаст конкуренцию среди арендодателей, но и в целом среди продавцов квартир, что оживит рынок недвижимости.
«А то у нас парадокс получается - цены на недвижимость падают, а на аренду растут», - отметил Александр Калинин.
Кстати, эксперт считает, что контролировать стоимость аренды должны государственные органы, например, налоговая инспекция и акимат.
Вспомнили и о полутора триллионах тенге пенсионных накоплений граждан, выделенных холдингу «КазАгро», доходность которого не превышает 7 %. Один из участников клуба попросил экспертов прокомментировать, можно ли было спасти рынок недвижимости, вложив эти деньги в строительство арендного жилья, и какова бы была доходность этих активов.
- Во-первых, эти деньги в этом случае (если вложить в строительство – А.К.) не пропадут никуда, - ответил Александр Калинин, - Мы этим решим массу социальных вопросов, приведем в порядок ставки аренды, а доходность, если государство установит четкий контроль, гарантированно будет 15-20 %.
Помимо продвижения идеи о широком распространении арендного жилья эксперты подробно рассказали о состоянии рынка недвижимости, ради чего, собственно, все и пришли на эту встречу.
По оценке специалистов, после кризиса 2007 года цены на землю и недвижимость упали в среднем на 50 %. Сегодня стоимость квадратного метра жилья в Астане составляет $2 017, в Алматы - $1 993. Это самые высокие цены на жилье в Казахстане.
По данным РПО, в 2014 году общее вложение в строительство в Алматы и Астану, составило $1 млрд 600 млн, 62% из которых потрачено на строительство жилья. Но несмотря на внедрение правительством различных жилищных программ, потребность населения в жилье удовлетворяется лишь на 10-12%. Например, сегодня в Казахстане на душу населения приходится 19 м2, а необходимая международная норма - 46 м2. Для примера, в России на душу населения приходится 23 м2, а в США – 69 м2.
Эксперты считают неестественной равную стоимость жилья на первичном и вторичном рынках. Это объясняется большим спросом на малогабаритные квартиры. Дело в том, что по новым стандартам в новостройках должно быть поровну жилой и полезной площади, что удваивает общее содержание жилья - от ремонта до оплаты коммунальных услуг. Поэтому покупатель предпочитает приобретать однокомнатную квартиру площадью 40 м2 за $1 100/м2 на вторичном рынке, чем новую «однушку» площадью 60 м2 по той же стоимости.
Перечисляя перекосы рынка, Александр Калинин весьма нелестно отозвался о казахстанских банках, назвав этот финансовый сектор Казахстана мировым лидером по проблемным кредитам - он отметил, что таковых в кредитных портфелях банков 45 % от общей суммы займов. 250 млрд тенге, которые выделяло государство несколько лет назад, чтобы спасти банки второго уровня, проблему так и не решили. Не решат проблему и деньги, которые сегодня выделяет государство для погашения пени и снижения процента банковской ставки. По мнению эксперта, необходимо было провести аукцион по продаже проблемных залогов по заниженной стоимости, но методику, которую предложила банкам Республиканская палата оценщиков, не приняли.
Что касается коммерческой недвижимости, то на этом сегменте рынка недвижимости совсем все плохо - сделок по продаже и аренде офисов заключается очень мало. Все по тем же причинам - завышенные цены и проблемная инфраструктура. Например, по международным стандартам для одного парковочного места принято выделять 20 м2, а у нас зачастую не предусмотрен даже нормальный подъезд к офисным зданиям, не говоря уже о парковке. Также эксперты отмечают, что падает спрос на аптеки, но это они объясняют ужесточением государственного контроля над продажей лекарств и их стоимостью. Стабильным, по их оценке, считается рынок индустрии красоты – салоны красоты, SPA, косметологические кабинеты. Меньше всего пострадала индустрия красоты: «Женщины в любом случае о себе не забывают», - объяснил Александр Калинин.
Самые большие проблемы испытывает рынок продажи земельных участков, там практически не заключается никаких сделок. Во-первых, инвесторам интереснее строить на маленьких участках со всеми коммуникациями, чем осваивать новые земли. Во-вторых, играет свою роль мораторий на изменение целевого назначения земли в Алматинской области, который действует уже 6 лет.
