Если есть свободные средства, скупайте жилье и сдавайте в аренду
Рынок жилья в Казахстане сейчас переживает не лучшие времена. Судя по объявлениям в газетах по продаже недвижимости, цены на жилье падают. Эксперты отмечают, что количество сделок сократилось до минимума. Что происходит на рынке, как поведут себя цены? Ситуацию по нашей просьбе прокомментировали директор одного из известных риэлтерских агентств Марина ГРУШИНА и председатель Казахстанской Ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН.
Директор риэлтерского агентства Марина Грушина:
- Декабрь и июль всегда считались самыми тихими месяцами на рынке недвижимости. После нового года в связи с ожидаемой девальвацией были увеличены ставки по кредитам, и приобрести жилье в ипотеку практически стало невозможно. Спрос на недвижимость есть, а возможности получить финансирование нет, поэтому и упали продажи. У людей, которые брали недвижимость в кредит, недвижимость упала в цене, доходность сократилась, возникли трудности с возвратом денег банку, это напугало потенциальных покупателей, и рынок встал. К осени все должно возобновится и стабилизироваться. Уже сейчас ситуация меняется - Народный банк начал давать достаточно доступные ипотечные кредиты, плюс очень много программ предлагает Жилстройсбербанк, застройщики крупных комплексов предлагают серьезную длительную рассрочку. Поэтому я думаю, что с августа рынок активизируется, другие банки потянутся за Народным банком, а иначе они не выживут на рынке. Каких-то катаклизмов и обвалов цен на недвижимость ждать не приходится, тем более, что Алматы и Астана – это мегаполисы, в которых спрос на недвижимость всегда превышает предложения.
Народный банк сейчас предлагает кредиты по ставке от 14-15 процентов в валюте и 16-17 процентов в тенге. По сравнению со ставками, заявляемыми другими банками – 18 процентов в валюте и 23-27 процентов в тенге – это принципиальная разница. Плюс сейчас Народный банк предлагает рефинансировать проблемные кредиты в связи с понижением ипотечных ставок.
Цены у нас все-таки еще не совсем неадекватные. Взрыв цен, который был в середине двухтысячных, еще не опустился до уровня фактических затрат застройщиков. Игроки на рынке первичного жилья достаточно разумны, у них цены ниже или хотя бы сравнялись с рынком вторичной недвижимости. А вот владельцы квартир на вторичном рынке до сих пор еще не могут привыкнуть к оценке, которая отражает адекватный спрос. Все хотят остановиться на максимальном пороге, а потом удивляются, почему нет спроса. Цену рисует предложение - пока нет условий финансирования, будет и минимальный спрос.
Нам трудно прогнозировать ситуацию на рынке, потому что различные источники дают противоречивую информацию. Кто-то говорит, что цены с начала года упали на 25 процентов, кто-то - на 10 процентов, другие - на 15 процентов. Трудно судить, но с 2007 года цены у нас плавно понижаются. С газетными ценами тоже надо быть очень аккуратными, потому что там дают объявления и сами риелторы, а это уже накрученные цены, и самое главное, там дают желаемые цены, которые устанавливают продавцы, а фактические цены ниже как минимум на 10 процентов.
Александр Калинин, Казахстанская ассоциация оценщиков:
- Рынок недвижимости у нас планомерно и спокойно увядает. Как такового в классическом понимании рынка у нас и нет, потому что рынок – это когда есть предложение и спрос. Предложение на рынке недвижимости абсолютно минимизировано - в день совершается всего 50-60 сделок. Ничего не строится, работают только государственные программы, но они охватывают 7-8 процентов населения с ограничениями по возрасту и по доходам. Вся проблема в платежеспособности населения. В связи с этим идет постепенное снижение стоимости, потому что спрос категорически упал, предложения отсутствуют – это классический пример стагнации рынка. Еще хуже ситуация на рынке земли, офисы совсем упали в цене.
Сейчас более или менее падение рынка жилья успокоилось, самое большое снижение цен было в микрорайонах. Человек, который сегодня приходит на рынок жилья с реальными деньгами, – король. Ему говорят: «Вот эта квартира стоит сто тысяч». Покупатель отвечает: «У меня 75 тысяч», - и продавцы соглашаются. Психологически стоимость метра в тысячу долларов очень трудно ломается, но люди понимают, что выхода нет.
В Казахстане не надо ничего ожидать – Алматы, Астана, Актобе, Актау и Атырау - так называемые «пять А», где есть движение денег. Там проходят нетипичные сделки - один и тот же актив можно купить и за 1000 долларов, и за 300 долларов. Хорошо тем, у кого есть свободные деньги, им надо скупать недвижимость и, например, сдавать в аренду.
