Как узаконенные чиновниками лишние этажи ЖК "Трилистник" создают проблемы местным властям
Как вы помните, сразу после оглашения решения суда, дольщики ЖК "Al-Farabi" отправились в приёмную областного филиала партии Amanat. Аким Караганды Мейрам КОЖУХОВ пообещал им юридическую поддержку при подаче жалоб в апелляционную инстанцию:
- Сегодня было решение суда по иску ГАСКа, первая инстанция. То есть на тот момент, когда ГАСК подавал в суд, не было вообще никаких документов. Даже земля была предназначена для других целей. На сегодняшний день часть, пусть небольшая, документов разрешительных приведена в соответствие. В ПДП внесены изменения, есть определённые сдвиги. Решение суда первой инстанции вступит в силу через месяц. Нужно юридическое сопровождение ваше. Мы этого юриста готовы предоставить. Нужно готовить документы на апелляцию. Чтобы мы сопровождали ваш дом, чтобы мы не оставили в беде народ, пострадавший от рук мошенников. Сейчас аким (аким области Ермаганбет БУЛЕКПАЕВ – С.П.) ночью будет проводить консультации с прокуратурой области. И в любом случае найдём правовое решение. И аким сказал, что будем делать всё, чтобы не допустить сноса дома.
На тот момент судебные решения ещё не были готовы в окончательном виде. Судьи лишь зачитали регулятивную часть. При этом ситуация сразу ушла исключительно в эмоции.
В настоящее время судебные акты выложены в открытый доступ. Любой желающий может их скачать и ознакомиться. Без эмоций. Тем более, что в решениях судьи очень детально расписали суть нарушений, допущенных со стороны застройщиков. Они вовсе не пустяковые. Их анализ крайне важен. Ведь кроме этих двух жилых комплексов, в Караганде с теми или иными нарушениями по самым грубым подсчётам ведётся строительство ещё 31 многоэтажки. И там, в нарушение действующего порядка, также привлечены деньги граждан либо по договорам предварительного бронирования, либо по договорам участия в кооперативе. А значит впереди ещё много аналогичных скандалов.
Продажная схема строительства: утром деньги, вечером - документы
Начнём с решения по ЖК "Al-Farabi" и его застройщику - ТОО "T-K Building".
ТОО "T-K Building" в отзыве суду пояснило, что "своевременно провести экспертизу проектно-сметной документации не представилось возможным по причине того, что от места строительства на близком расстоянии находилась автозаправочная станция". ТОО вело переговоры с руководством АЗС, а затем - судилось. "С целью предотвращения жалоб со стороны дольщиков ими строительство МЖД было продолжено".
"В последующем в проведении экспертизы ПСД было отказано по причине того, что данная экспертиза проводится только до начала строительства, а на тот момент дом практически был уже возведен. Также ими были заключены договоры по техническому и авторскому надзору, однако на момент проведения проверки они не могли представить указанные договоры сотрудникам управления, так как не были соблюдены предшествующие этому процедуры, что могло негативно отразиться на деятельности компаний, осуществляющих авторский и технический надзор", - именно так были обоснованы действия застройщика в отзыве. Вот такое благородное ТОО "T-K Building" - не хотело подставлять фирмы, которые осуществляли авторский и технический надзор. Хотя их названия стали известны в ходе судебного разбирательства, и репутация будет испорчена. Соответствующий орган, при желании, может даже отозвать их лицензии, если хватит воли.
Но главное, на что давило ТОО "T-K Building" в суде - при строительстве объекта привлечены денежные средства дольщиков, с которыми заключены предварительные договоры, и денежные средства будущими собственниками квартир были внесены: "В настоящее время ими приняты все меры и подтверждена устойчивость и прочность объекта. Снос является крайней мерой и негативно отразится на интересах дольщиков".
Кстати, на основании письма Комитета по делам строительства Министерства индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан №881 от 30.03.2023 года проведена внеплановая проверка в отношении ТОО "T-K Building" на предмет соблюдения действующего законодательства в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности по строительству ЖК "Al-Farabi".
В ходе проверки было установлено отклонение от согласованных эскизного и рабочего проектов. ТОО "Т-К Building" возведен 10-этажный жилой дом. Высота 10-го этажа составляет 2,5 м, тогда как в эскизном и в рабочем проектах высота чердачного помещения предусмотрена 1,8 м. Согласно проекту детальной планировки Юго-Восточного планировочного района города Караганды, на этом земельном участке должен строиться 9-этажный жилой дом с коммерческими помещениями на первом этаже.
Кроме того, согласно фрагменту из проекта детальной планировки Юго-Восточного планировочного района города Караганды, застраиваемый земельный участок находится в непосредственной близости от АЗС: расстояние от жилого дома до резервуара хранения топлива АЗС составляет 25 метров, тогда как, согласно требованиям, минимальное расстояние должно составлять 50 метров и более. ТОО "Т-К Building" при разработке эскизного проекта в ситуационной схеме изображение существующей АЗС было намеренно удалено. В связи с чем электронный договор на проведение комплексной вневедомственной экспертизы по рабочему проекту был расторгнут. Несмотря на эти обстоятельства застройщик продолжал заключать предварительные договоры бронирования квартир и производить строительно-монтажные работы.
Есть и ещё один важный нюанс, про который застройщик забыл: согласно эскизному и рабочему проектам, класс жилого здания - IV, высота жилых этажей - 2,7 м в чистоте. Согласно действующим нормативам, при такой высоте от пола до потолка жилые помещения относятся к III классу. А это означает, что в каждой блок-секции ЖК "Al-Farabi" при этажности от 10 этажей должно быть два лифта, а не один.
"В судебном заседании представитель ответчика неоднократно просил предоставить время, так как в настоящее время загрузил проектно-сметную документацию в государственную экспертизу. Однако государственная экспертиза проектно-сметной документации проводится до начала СМР, в данном случае дом полностью построен", - указано в решении суда. Это, как таблицу умножения, знает каждый инженер-строитель: сначала проект – потом объект.
Но даже несмотря на наличие иска, рассматриваемого судом, не получив соответствующие документы на ввод в эксплуатацию спорного объекта, ТОО "T-K Building" выдало ключи от квартир дольщикам. Более того, некоторые из дольщиков успели произвести ремонтные работы в квартирах и заселиться в них: "В судебном заседании установлено, что в период рассмотрения в суде дела о признании объекта самовольной постройкой, ответчиком заключен предварительный договор с ЕСНАЗАРОВЫМ, согласно которому последний приобрел квартиру на 10 этаже спорного объекта. Указанные обстоятельства в очередной раз демонстрируют самонадеянность и пренебрежительное отношение ответчика к требованиям законов. Все вышеуказанные действия ответчика, по мнению суда, были обусловлены его намерением узаконить самовольную постройку путем создания общественного резонанса за счет незаконно заключенных им договоров предварительного бронирования квартир, то есть руками дольщиков".
Приняв во внимание все эти обстоятельства, суд и пришёл квыводу, что объект, построенный с нарушением требований к строительству, в том числе расположенный в непосредственной близости с АЗС, не может быть признан безопасным для жизни и здоровья граждан.
И ещё один крайне важный нюанс: "Определением суда от 12 сентября 2023 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам РГП "Карагандинский государственный технический университет" Министерства науки и образования РК. Между тем, назначенная судом экспертиза не проведена в связи с отказом ответчика оплатить её производство, тогда как согласно вышеуказанному определению суда оплата производства экспертизы возложена на стороны".
Экспертизу теперь, судя по всему, проведут полностью за счёт бюджета. На последней встрече с дольщиками аким города сообщил, что она будет готова к 6 марта 2024 года. Проводить её будут аж в городе Атырау. На этой же встрече дольщикам дали понять, что если результаты экспертизы будут положительными, то застройщик будет просить у суда заключения медиативного соглашения с ГАСКом. А ГАСК, в свою очередь, дал понять, что пойдёт на него и подпишет акт ввода дома. При этом градоначальник почему-то решил отложить вопрос ответственности застройщика на потом, когда удастся решить вопросы дольщиков.
Такое удивительно положение дел наводит на мысль, что власти прекрасно понимают, что большая доля ответственности за случившееся лежит и на них. И всячески пытаются прикрыть свои тылы.
Дольщики ЖК "Al-Farabi" продолжают записывать и выставлять в соцсетях эмоциональные ролики, призывая оказать им помощь. Но есть важный нюанс, на который Ratel.kz обращал внимание в прошлой публикации – часть дольщиков, как только застройщик не исполнил свои обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию в оговоренные сроки, сразу же подала иски в суд и уже взыскала оплаченные суммы. Первые иски поступили в суд ещё в июне 2023 года. Другие же дольщики, которые теперь пишут обращения и давят на чувства, наивно продолжали доверять обещаниям ТОО "T-K Building" и теперь перекладывают свою часть ответственности на других.
Да, аккаунты компании, которая занималась продажами квартир в ЖК "Al-Farabi", теперь не в общем доступе.
Даже если власти пойдут на уступки дольщикам, и экспертиза покажет, что конструкции ЖК "Al-Farabi" пригодны к эксплуатации, будет любопытно посмотреть, как ГАСК подпишет акт сдачи дома в эксплуатацию, наплевав на строительные нормы, указанные в решении суда. Ведь после того, как подписи должностных лиц ГАСКа появятся на документах, именно эти госслужащие будут нести всю ответственность за последствия. Вряд ли ЖК "Al-Farabi" постигнет судьба ЖК "Бесоба", но некоторые нюансы всё равно будут доставлять жильцам неудобства. Кроме того, в обозримом будущем не стоит рассчитывать на сделки по квартирам в этом доме по рыночным ценам. Не будем забывать, что квартиры тех дольщиков, которые уже выиграли суды и расторгли договоры, тоже надо будет кому-то продавать.
Но с ещё большим интересом будем смотреть на то, как будет проведено расследование в отношении руководства ТОО "T-K Building". Ведь они допустили целый букет нарушений, которые выходят далеко за пределы административной ответственности.
В Караганде можно построит многоэтажку без строительной лицензии
С ЖК "Хан" в принципе можно было бы не рассматривать решение досконально, потому что уже в самом начале судебного акта указано: "Для выполнения застройщиком СМР по возведению МЖД необходимо обязательное наличие лицензии, которая отсутствовала у ТОО "ТТ INVEST-2022" как на момент проверки, так и на момент рассмотрения гражданского дела". Только на основании этого факта дом можно сносить сразу и без проведения экспертиз. Правда, застройщик вроде выкрутился: 12 апреля 2023 года, после получения разрешения на начало строительства, ТОО "ТТ INVEST-2022" заключило договоры подряда с ТОО "Satti Lux Stroy" - аффилированной компанией. На тот момент уже было возведено четыре этажа дома. То есть, по сути, это ничего не меняет, ведь фундамент и четыре этажа возвели без лицензии, значит - и пятый с шестым этажом по определению должны идти под снос.
"Усматривается неправомерность действий ответчика по самовольному возведению МЖД до уровня четвёртого этажа в отсутствие разрешительных документов, в отсутствие заключения организации, обладающей лицензией на проведение экспертных работ и инжиниринговых услуг для строительства, в отсутствие согласования начала СМР с уполномоченным органом", - пришёл к резонному выводу суд.
Для установления наличия или же отсутствия отступлений от архитектурных, градостроительных и строительных норм при возведении самовольной постройки судом 5 сентября 2023 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Института судебных экспертиз по городу Астана. Согласно заключению экспертизы, незавершенный спорный объект на момент осмотра соответствует строительным требованиям государственных нормативов, действующих в Республике Казахстан, и не имеет принципиальных отклонений от требований нормативных документов в сфере строительства.
Тем не менее суд сослался на то, что заключение эксперта не является обязательным для суда, обосновав это следующим образом: "Экспертами не исследовался объект, не проводилось техническое испытание, в том числе геологии земли, объект не проверялся путем детального инструментального обследования, заключение построено на имеющихся выводах положительного заключения от 12.04.2023 года, выданного ТОО "Experts KZ", и технического заключения от 21.08.2023 года, проведенного ТОО "ГрандСтройБизнес". Тем самым это не позволяет суду делать вывод о безопасности самовольной постройки и принятия в качестве бесспорного доказательства".
Кстати, если эксперты из Атырау сделают для ЖК "Al-Farabi" по заказу акимата аналогичную экспертизу лишь по бумагам сторонних фирм, то этой экспертизе суд будет иметь полное право не доверять. Судя по срокам - до 6 марта 2024 - высока вероятность, что именно таким образом и будут сделаны выводы. Потому как на забор проб материалов и детальное исследование конструкций десятиэтажного дома почти на 300 квартир времени явно недостаточно. Похоже, акимат хочет успеть до рассмотрения апелляционной жалобы.
Но вернёмся к ЖК "Хан". ТОО "ТТ INVEST-2022" предоставило суду документы - акты освидетельствования скрытых работ, книги складского учета как доказательства проведения им СМР на объекте согласно действующим строительным нормам и правилам. Суд резонно не принял их в качестве доказательств, "поскольку они составлены компанией, не обладающей необходимой лицензией на строительство, без контроля технического надзора и не заменяют разрешительные документы в соответствии с предъявляемыми требованиями закона".
Есть в судебном решении и ещё один важный момент: "ТОО "ВИТАЛСТРОЙ" в своем отзыве, указав наряду с игнорированием и грубыми нарушениями застройщиком требований правовых норм, созданием резонанса и манипуляцией общественным мнением, отмечает факт бездействия должностных лиц ГАСКа с 2022 года и непроведение полноценной проверки. Просит суд вынести частное определение в отношении государственного органа".
Суд в этом ходатайстве отказал. Хотя именно привлечение ТОО "ВИТАЛСТРОЙ", которое имеет лицензию на осуществление технадзора, могло дать много полезной информации как по действиям застройщика на объекте, так и по действиям сотрудников ГАСКа.
Стоит напомнить, что у ЖК "Хан" вместо пяти этажей построено шесть. И по всем нормативам в этом доме должен быть установлен один лифт в каждой блок-секции. Лифта там нет, и установить его невозможно без конструктивных изменений здания. Так что ГАСК и тут пойдёт поперёк правил, если акимат решит, что социальная напряжённость из-за дольщиков в Караганде не нужна. К тому же рядом с ЖК "Хан" находятся аналогичные дома с такими же нарушениями, но их ГАСК принял.
Нет никаких сомнений, что вся эта ситуация вокруг ЖК "Хан" и "Al-Farabi" будет стоит очень больших репутационных издержек местным властям. Тихо замять дело не получится. Про застройщиков даже говорить не приходится - они и так уже обнулили репутацию. Хотя рекламу этих новостроек до сих пор можно встретить в сети.
Впрочем, лишние этажи – это не изобретение частных застройщиков. Появились они в Караганде с подачи местных властей. Ratel.kz подробно писал о том, как у ЖК "Трилистник" появился 25 этаж, хотя дома были спроектированы как 24-этажки. Тогда сами чиновники объяснили это тем, что застройщик несёт потери из-за удорожания строительства и тем самым ему компенсируют потери. 25 этаж сделали, но это не остановило ТОО "Atlant Building KZ" от подачи корректировки по сметам. При этом часть квартир реализована сотрудникам строительной компании.
Кстати, в Казыбекбийском районном суде №2 на днях начнётся рассмотрение иска бывшей сотрудницы ТОО "Оливия", которой как раз продали квартиру на 25 этаже. Но как только она решила уволиться из компании, решили отобрать по прихоти руководителя компании – Владимира НЕФЁДОВА. Хотя человек даже сделал в квартире ремонт. За этим процессом Ratel.kz обязательно будет следить. Там очень много интересного, что заслуживает публикации.
Фото: © Ratel.kz / Сергей Перхальский, аккаунты в соцсетях строительных компаний.
ПОДЕЛИТЬСЯ СВОИМ МНЕНИЕМ И ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ ВЫ МОЖЕТЕ НА НАШЕМ КАНАЛЕ В TELEGRAM!
